拆迁补偿中集资房权属如何界定？

拆迁补偿中集资房权属如何界定？

1. 集资房定义与性质：集资房是指由单位组织职工共同出资建设，产权归属不完全清晰的住房。它通常具有福利性、政策性和混合产权的特点。在法律性质上，集资房并非单纯的私有财产，而是包含了职工个人权益与单位权益的复合体。

2. 权属界定原则：首先，遵循“谁投资，谁受益”原则。职工个人对集资房的出资部分应视为个人财产，享有相应权益。其次，考虑单位的贡献和政策因素。单位在土地使用权、规划审批、建设管理等方面发挥重要作用，因此在权属中亦占有一定份额。最后，参照地方性法规、政策文件以及单位内部集资建房协议等具体规定，明确各方权益比例。

3. 权属证明材料：界定集资房权属的重要依据包括但不限于：集资建房协议、购房款收据、房产证（或不动产权证书）、单位出具的相关证明等。其中，集资建房协议应详细记载职工个人出资额、单位出资（或优惠）情况、房屋分配方式、产权归属等内容，是确定权属的核心证据。

4. 拆迁补偿分配：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法规，拆迁补偿应包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等。对于集资房，上述补偿应按照职工个人与单位事先约定的权属比例进行分配。若无明确约定或约定不明，可参照地方政策、司法实践以及公平原则进行合理划分。

引用法条：

1. 《中华人民共和国物权法》：该法第142条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”此条款为界定集资房权属提供了基本法律依据。

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》：该条例第17条明确了房屋征收补偿的范围和标准，为集资房拆迁补偿分配提供了直接依据。

3. 地方性法规及政策文件：如《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等，这些地方性法规针对当地集资房特点，细化了权属界定及补偿标准，具有重要的参考价值。

集资房买卖涉及哪些必备法律程序？

集资房，即由单位或企业组织职工集资合作建房，是特定历史时期我国城镇住房供应体系中的产物。由于其产权性质、权属分配、交易限制等方面的特殊性，集资房的买卖相较于普通商品房更为复杂，需要遵循严格的法律程序。具体而言，集资房买卖涉及以下必备法律程序：

1. 确认集资房权属清晰：首先，需核实卖方是否为集资房的合法权利人，是否有权出售该房产。这通常需要查看卖方与单位或企业签订的集资建房协议、产权证书（如有）等相关文件。

2. 取得单位或企业同意：根据《经济适用住房管理办法》等规定，集资房在一定期限内可能受到转让限制，且转让通常需要经原集资单位或企业的同意买卖双方需向单位或企业提交申请，取得其书面同意。

3. 签订买卖合同：在获得上述许可后，买卖双方应根据《民法典》相关规定，签订书面的房屋买卖合同，明确交易价格、付款方式、交房时间、过户时间、违约责任等内容。特别需要注意的是，合同中应载明集资房的性质、权属现状及可能存在的交易限制，以避免引发后续纠纷。

4. 缴纳相关税费：集资房买卖涉及契税、增值税、个人所得税等税费。买卖双方需按照《税收征收管理法》、《契税法》、《个人所得税法》等相关法律法规的规定，计算并缴纳各项税费。

5. 办理产权转移登记：完成税费缴纳后，买卖双方需共同向当地不动产登记机构申请办理产权转移登记，提交买卖合同、身份证明、原产权证书、税费缴纳凭证等材料。根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，不动产登记机构审核无误后，将为买方颁发新的不动产权证书，完成产权转移。

引用法条：

1. 《民法典》（自2021年1月1日起施行）：

- 第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

- 第五百九十五条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

2. 《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）：

- 第三十二条：购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。

3. 《税收征收管理法》（2015年修订）：

- 第一条：为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

4. 《契税法》（自2021年9月1日起施行）：

- 第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

5. 《个人所得税法》（2018年修正）：

- 第二条：下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：……（十一）财产转让所得……

6. 《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）及其实施细则：

- 第四条：国家实行不动产统一登记制度。

- 第十六条：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

拆迁补偿中集资房权属的界定是一项涉及多方利益、法律法规交织的复杂问题。作为专业律师，我们应深入理解集资房的法律性质，准确把握“谁投资，谁受益”的原则，详尽审查相关权属证明材料，参照国家及地方法规政策，确保被拆迁人在拆迁补偿过程中其合法权益得到充分保障。同时，建议被拆迁人积极参与协商，必要时寻求专业法律援助，以妥善解决集资房权属争议，实现公正合理的拆迁补偿。